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土地探し

土地探し

家を建てるためには「土地」が必要になります。好きな間取りやデザインの家をたてるためにも最適な土地を選ぶことが重要です。そこで土地探しの際のチェックポイントや注意点などについてご紹介いたします。
土地を買って家を建てると決めたら、まずはインターネットやチラシなどの土地情報を見ると思いますが、できるだけ多くの情報にふれ、自分たちが希望するエリアで売地があるのか、また相場について大まかに把握しておきます。
価格について、誤った相場で探してしまい、土地探しに長い時間を費やしてしまう場合も多いようですので、気をつけるようにしましょう。
価格の相場観をつかんだら、希望の土地の条件について考えます。予算、広さ、最寄り駅までの距離、周辺環境など、希望条件の優先順位や譲れない事項を決めておくことが大事です。特に土地は100%希望の条件にかなうことは稀ですので、家族でよく優先順位について話をして決めておくようにすることが大事です。
希望条件がまとめられたら、本格的に土地探しを始めましょう。

<土地のチェックポイント>
・形状と方角について
南側道路の土地、特に東南角地は最も人気のある方角です。設計の自由度も高いですが、価格も高めになります。西南角地は東南角地に次ぐ人気です。南側道路だと建物の外観が栄えますし、すぐ目の前に建物が建って日陰になるという心配もないです。
一方北側道路の土地は陽当たりが良いとはいえませんが、北側斜線規制の心配がなく、外観やデザインなどの制約が少ないのが特徴です。南側道路よりは人気がないですが、部屋を南面に集めやすいなど設計上都合が良いもあります。
路地状敷地(旗竿地)は周囲が隣地に囲まれているため、陽当たりなど難がありますが、その分価格がお得。間取りの工夫などが出来ればねらい目の土地となります。
以上形状と方角についてのチェックポイントを説明してきましたが、実際は好条件の土地はなかなか見つからず、見つかっても人気があって割高になるケースもあります。それぞれの場合のメリット・デメリットを把握して自分たちにあう土地を探しましょう。
・地盤について
沼地や水田などを埋め立てた場所や、傾斜地に盛り土して造成された土地は、地盤が軟弱な場合があります。
また地名に「川」「沼」など水を連想させる用語などが入っている場合も注意が必要です。家を建てる際には必ず地盤調査を行い、軟弱な場合は地盤改良を行いますが、その分費用がかかってしまいますので、なるべくなら地盤が良い場所を選びたいものです。
・水はけ
近年の集中豪雨や台風による雨では従来の想定を超えた雨量が観測され、冠水被害が多くの地域で報告されております。水はけの状況をしっかりと調査し、雨の日など現地を確認しに行くとよいでしょう。ハザードマップなども積極的に活用するようにしましょう。
・災害面
崖がすぐそばにあったり、大きな河川がある場合、台風や大雨の際は被害を受ける可能性があります。周辺の地形や近年の災害状況についてもしっかり調べるとよいでしょう。
・高低差
敷地内に高低差があるかも重要なポイントになります。高低差がある場合には平らにする工事が必要になり、工事費が高額になることもあります。
・その他
日当たりや風通し、隣接する建物の高さや、周辺道路の交通量などをチェックしましょう。そして、時間帯やその日の天候などにより“土地の印象”は大きく変わるため、朝と夜間、晴天と雨天など、複数回見学に行くことをおすすめします。さらに、最寄り駅からの距離や時間、近所にスーパーや病院があるかなどの利便性も確認しておきましょう。

一戸建て建築用の土地は、不動産会社か、住宅メーカーに依頼して探してもらう方法が一般的です。ここで注意点があります。不動産会社は土地のプロであり、住宅会社は建物のプロであるということです。ハウスメーカーに選んでもらうメリットは、希望に近い土地を複数紹介された場合、一緒に土地を見に行ってもらい、プロの視点でアドバイスを受けたうえで選択できるということです。また、メーカーによって建築コストは異なるので、気に入ったメーカーで建築したい場合は、予算内に収まる土地を探してもらうこともできます。さらに、土地と建物の両方の希望を把握してもらえることで、資金計画や間取り決めなどがスムーズに進みやすくなります。土地探しと建築会社選びは並行してすすめましょう。

<不動産情報のチェックポイント>
・市街化区域と市街化調整区域
都市計画区域という項目に市街化区域と市街化調整区域というものがあります(非線引き区域というのもあります)市街化調整区域は一般的に家を新たに建てるのは難しいエリアですので注意が必要です。
・建ぺい率と容積率
建ぺい率は、その敷地に建てられる建築面積の割合のことです。容積率は、その敷地に建てられる延床面積の割合のことです。
・防火地域・準防火地域
防火地域では、原則として新たな木造建物の建築は難しく、準防火地域でも建物の外壁や軒裏を防火構造にするなど、主要構造部・開口部に関する一定の基準を満たさなくてはいけません。
・建築条件付き土地
建築条件付き土地とは、その土地を販売する不動産会社が指定した建築会社と家を建てることを前提に売られている土地です。つまり、自分たちで選んだ建築会社で家を建てることは基本的にできません。ただ、交渉条件次第で建築条件をはずせる場合もあるので、とても気に入った土地なら、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。
・古家付き土地
古家付き土地とは、築年数が古い等の理由で、市場価値が認められない住宅が建っている土地です。購入費とは別に解体費用が必要になる場合もあります(更地渡しの場合はかかりません)。
・上下水道
水道管が全面道路まで来ているか、また下水道も整備されているのかも重要です。もしない場合は全面道路まで引くための工事費がかかったり、また下水を浄化槽で処理しなければならないなど対策が必要になります。
・接道状況
敷地は道路に2m以上接していなければいけません。 また敷地の前の道路の幅員は4m以上必要です。4m以上ない場合は道路の中心線より2m後退したところを境界線とします。